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ファクタリングは不動産業でも利用できる！売掛債権の考え方や適した理由や注意点も解説

不動産業では、家賃や管理費といった定期収入がある一方で、修繕費やリフォーム費用、家賃滞納などにより一時的に資金繰りが悪化することもあります。

そのような場面で検討されるのが「ファクタリング」です。
 

「不動産業では売掛債権がないのでは？」と思われがちですが、家賃・賃料・管理費は売掛債権として扱われるケースが多く、ファクタリングを利用できます。

本記事では、不動産業でもファクタリングが使える理由や、利用が向いているケース、メリット・注意点について分かりやすく解説します。

不動産業でもファクタリングが利用できる

冒頭でも触れましたが‥不動産業でもファクタリングは利用可能です。
ただ、ファクタリングについて理解できていない人もいると思われるため、概要から順に解説します。

不動産業で利用できるファクタリングとは

不動産業にも対応しているファクタリングとは、売掛債権をファクタリング会社へと譲渡して、現金を手に入れる資金調達の方法です。
本来、売掛債権は支払期日が来るまで現金化されませんが、ファクタリングすることで予定日よりも早く資金が調達できます。
例えば、翌月末に入金される予定の売掛債権でも、ファクタリングを利用すれば最短で即日の現金化が可能なのです。
現金が必要なタイミングで素早く現金化できるため、資金繰りの改善などに役立ちます。
ただ、ファクタリングを利用する際には審査があったり手数料が発生したりするため、その点は注意しなければなりません。

家賃・管理費などは売掛債権に分類される

イメージとは異なるかもしれませんが、家賃や賃料、管理費などは売掛債権に分類されます。
将来的に入金される権利を保有しているため、実質的に売掛債権だと理解されているのです。
一般的な売掛債権は、企業間の取引で発生するものですが、家賃なども認められます。
売掛債権だと認められるため、ファクタリングも利用できるようになっているのです。
また、家賃や賃料と同時に請求する管理費についても、同様に売掛債権として認められます。
これらは個別ではなく、一括で請求しているケースが多いと思われるため、これらがまとめて売掛債権に該当すると理解しておきましょう。

不動産業における資金繰りの特徴

不動産業の資金繰りには、他業種とは異なるいくつかの特徴があります。

家賃や賃料といった定期的な収入がある一方で、支出のタイミングや景気の影響を受けやすい側面もあり、安定しているようで不安定になりやすい点が特徴です。

これらの特性を理解しておくことで、資金ショートを防ぐための対策も立てやすくなります。

回収サイトが短い

不動産業は、他業種と比べて回収サイトが比較的短い傾向です。

家賃や賃料は毎月決まった期日に支払われるケースが多く、売掛債権の回収までに数か月を要することは、あまりありません。

このように、一定のサイクルで現金が入金される点は、不動産業の強みといえます。
 一方で、入金が1回でも滞ると、その月のキャッシュフローに直接的な影響を与えるため、回収サイトが短いからこそリスクも顕在化しやすい点には注意が必要です。

資金調達しやすい

不動産業は、比較的資金調達しやすい業種です。

理由としては、不動産という明確な資産を保有しているケースが多く、金融機関からの評価が安定しやすいことが挙げられます。

また、家賃や管理費など、継続的な収入が見込める点も信用力につながります。

そのため、融資やファクタリングといった資金調達手段を検討しやすい業種であり、状況に応じて複数の選択肢を持てることが特徴です。

景気に左右されやすい

不動産業は、景気の影響を受けやすい業種でもあります。

景気が悪化すると、入居率の低下や家賃の値下げ、滞納の増加といった問題が発生しやすくなります。

また、不動産の売買や投資が停滞すると、関連する収入も減少する可能性があります。

このように、外部環境の変化によって収入が不安定になりやすいため、景気の影響を見越した資金繰り対策が必要です。

不動産業の資金ショートにつながる要因

不動産業では、一定の収入が見込める反面、突発的な支出や予期せぬトラブルによって資金ショートに陥ることがあります。

ここでは、不動産業において資金繰りが悪化しやすい代表的な要因について解説します。

リフォームや修繕費用

不動産業において避けて通れないのが、リフォームや修繕費用です。

設備の老朽化や入居者の入れ替えに伴い、まとまった修繕費が必要になるケースは少なくありません。

これらの支出は高額になることが多く、事前に十分な資金を確保できていないと、一時的に資金繰りを圧迫します。

特に、突発的なトラブルによる修繕は想定外の支出となりやすく、資金ショートの原因になりやすいです。

入居者の家賃滞納

入居者による家賃滞納も、資金ショートにつながる大きな要因です。

家賃収入は不動産業の主要な収入源であるため、滞納が発生するとその影響は直接的に現れます。

一時的な遅れであれば大きな問題にならない場合もありますが、滞納が長期化するとキャッシュフローは大きく悪化します。

修繕費や管理費の支払いが滞り、結果として資金繰り全体に悪影響を及ぼす可能性があるのです。

不動産業でファクタリングが必要となる事例

不動産業において、どのような場面でファクタリングが必要となるのかイメージできないかもしれません。
続いては、ファクタリングが必要となる事例を紹介します。

家賃や賃料の不払い

ファクタリングが必要となる理由として特に多いことは、家賃や賃料の未払いです。
突発的に支払いがないケースはもちろん、継続的に滞納しているケースも考えられます。
どちらの場合においても、入金される予定の現金が入金されないため、キャッシュフローに悪影響を与えてしまうのです。
家賃や賃料の不払いが発生すると、修繕などに充てる現金が不足するなどトラブルが生じるため、ファクタリングでカバーします。

入居者の不足

入居者が不足していると、不動産業では安定した収入を得られなくなります。
毎月の収入源が無い状態であるため、改善に向けた行動を起こさなければなりません。
ただ、入居者が不足していると手元に現金が少ないことも多く、行動を起こせないことが多々あります。
そのような状況でファクタリングを利用すると、次月の家賃を含めて一気に現金化が可能です。
入居者が不足していても、まとまった現金が手に入るため、将来への投資に充てられます。

修繕やリフォームでの支出

経営に問題がなくとも、修繕やリフォームが必要となるケースがあるでしょう。
これらは高額な支出となるため、それらの原資を確保するためにファクタリングが利用されます。
事前に現金を確保しておくことで、無理なく大きな支出にも対応できるようにするのです。
特に、天災など突発的な事象で修繕やリフォームが必要になると、資金繰りの計画が崩壊することが考えられます。

不動産業の資金調達にファクタリングを利用するメリット

不動産業の資金調達にはファクタリングが適しています。
具体的におすすめする理由を挙げると以下の通りです。
● 審査に通過しやすい
● 短時間で現金化できる
● 未回収リスクが下がる
● 信用情報に影響しない
● 手数料が安くなりやすい

審査に通過しやすい

ファクタリングは、審査に通過しやすい資金調達の方法であることが特徴です。
金融機関からの融資と比較すると、圧倒的に審査に通過しやすいと考えましょう。
絶対に通過できるわけではありませんが、通過しやすくなっています。
ファクタリングの審査に通過しやすい理由は、売掛債権の内容が重要視されるからです。
安定した入金が期待できる内容であれば、ファクタリングの審査には通過しやすくなります。
家賃や賃料は保証会社が仲介していることも多く、安定して入金されるため、審査に通過しやすいのです。
何かしら不安な部分があっても、意外とファクタリングならば審査に通過できます。

短時間で現金化できる

資金調達方法の中でも、短期間で現金化できることが特徴です。
契約するファクタリング会社に左右されますが、最短即日で現金が手に入ります。
金融機関から融資を受けるとなると、1週間や2週間は必要となるため、この短さは大きな魅力です。
短期間で利用できる理由は、融資などと比較すると審査が簡単だからだと考えられます。
ファクタリングはあくまでも売掛債権を譲渡する取引であり、貸し付けるわけではありません。
そのため、信用情報の確認なども必要なく、スムーズな審査で現金化を実現できるのです。

未回収リスクが下がる

家賃や賃料をファクタリングすることで、未回収のリスクを下げられます。
リスクヘッジの一環として、ファクタリングを利用できるのです。
一般的に、ファクタリングの取引は「ノンリコース契約」と呼ばれるものが採用されます。
簡単に説明すると「家賃や賃料の支払いがなくても不動産業を営む側は責任を追求されない」という契約です。
支払いが滞納された場合でも、ファクタリング会社の責任で回収しなければなりません。
本来、このような状況に陥ってしまったならば、不動産会社は自分たちで回収する必要があります。
しかし、ファクタリングしておけばそのような手間は発生せず、リスクヘッジを実現できるのです。

信用情報に影響しない

信用情報に影響しないことは、ファクタリングを利用する大きなメリットです。
売掛債権の譲渡取引であるため、信用情報を参照されたり記録されたりすることはありません。
不動産業に限らず事業を営んでいると、信用情報が気になることは多々あります。
例えば、融資を受ける際には信用情報が確認されるため、記録されている内容を気にする人がいるはずです。
ローンならば信用情報に記録され、意識する必要があります。
しかし、ファクタリングは全く影響がなく、何も考慮しなくて良いのです。

手数料が安くなりやすい

一般的に、家賃や賃料は継続的に支払いが続くものであり、社会的に信用力が高い債権だと考えられます。
これが手数料に反映され、不動産業のファクタリング手数料は安くなりやすいことが特徴です。
これは、ファクタリングの手数料が、売掛債権の信用力に左右されることが背景にあります。
ただ、具体的にどの程度の手数料が提示されるかはファクタリング会社の判断であるため、過度な期待は禁物です。
できれば、複数のファクタリング会社から見積もりを提示してもらい、手数料にどの程度の違いがあるか確認すると良いでしょう。

不動産業でファクタリングを利用する3つの注意点

不動産業でファクタリングを利用したいならば、以下3つの注意点を意識してください。
● 手数料が発生する
● 基本的に2社間ファクタリングとなる
● 初回はやや時間を要する可能性がある

手数料が発生する

ファクタリングを利用する際は、絶対に手数料が発生します。
これを避けることはできないため、注意点として必ず認識しましょう。
具体的な手数料は、契約するファクタリング会社によって大きく異なります。
基本的に、手数料が低ければ数%であり高ければ10%以上です。
ただ、ファクタリングは同じ会社を継続的に利用することで、手数料が下がる傾向があります。
そのため、同じファクタリング会社を繰り返し利用すると、手数料は下がるかもしれません。
とはいえ、ファクタリングの手数料をゼロにすることは不可能であるため、必ず注意すべきです。

基本的に2社間ファクタリングとなる

不動産業がファクタリングを利用する場合、基本的には2社間ファクタリングが採用されます。
これは、利用者とファクタリング会社の間で完結する契約です。
利用者が申し込みして審査が開始され、問題なければファクタリング会社から入金されます。
なお、3社間ファクタリングが利用されない理由は、売掛先が個人の場合も多いからです。
例えばマンションの契約者は個人であり、3社間ファクタリングに切り替えることは現実的ではありません。
基本的には、2社間ファクタリングの利用になることは、念のために注意しておきましょう。

初回はやや時間を要する可能性がある

ファクタリング会社との初回取引であれば、契約までに時間を要する可能性があります。
これは、ファクタリング会社に不動産業を営んでいることを示さなければならないからです。
また、不動産業は請求書などを発行するケースが少なく、売掛債権の証明に時間を要することも背景にあります。
そのため、初回との取引については書類の提出やファクタリング会社とのやり取りに時間を要すると考えておいた方が良いでしょう。
なお、2回目以降の利用については、すでに基本的な契約が完了しているためスムーズに進められるはずです。

不動産業のファクタリングに関する質問

最後に、不動産業におけるファクタリングについて、よくある質問をまとめて解説します。

初めてファクタリングを検討する方が疑問に感じやすいポイントを中心に確認していきましょう。

不動産の売買でファクタリングは利用できますか？

一般的に、不動産の売買代金についてはファクタリングの利用が難しいケースが多いです。
理由としては、売買代金が一度きりの取引であり、継続的な売掛債権として評価されにくいことが挙げられます。

一方で、家賃や管理費のように継続性があり、将来的な入金が見込める債権については、ファクタリングの対象となりやすい傾向があります。

そのため、不動産業におけるファクタリングは、主に賃貸関連の債権で活用されると理解しておくとよいでしょう。

不動産業がファクタリングを利用するとき手数料はいくらですか？

不動産業がファクタリングを利用する際の手数料は、数％〜10％前後が一般的な目安です。

ただし、具体的な手数料は売掛債権の内容や金額、ファクタリング会社の審査基準によって異なります。

家賃や賃料は信用力が高いと判断されやすいため、比較的低い手数料が提示されるケースもあります。

正確な金額を把握するためには、複数のファクタリング会社に見積もりを依頼することが重要です。

ファクタリングは危ないですか？

ファクタリング自体は、適法な資金調達手段であり、正しく利用すれば危険なものではありません。

ただし、すべてのファクタリング会社が信頼できるとは限らない点には注意が必要です。

中には、高額な手数料を請求したり、実質的に貸付に近い契約を結ばせたりする悪質な業者も存在します。

契約内容を十分に確認し、実績や評判のあるファクタリング会社を選ぶことで、リスクを抑えて安全に利用できます。

不動産業でも利用できるファクタリングについてのまとめ

不動産業でもファクタリングを利用できることについて解説しました。
家賃や賃料は、売掛債権として認められるため、ファクタリング会社へと譲渡することで現金化できます。
資金繰りが悪化した場合は、ファクタリングを活用することで、改善を目指すと良いでしょう。
ただ、ファクタリングにあたっては手数料が発生し、初回は契約に時間を要しやすいなどの注意点があります。
不動産業とも関係しやすい取引であるため、詳細をよく理解しておくことが重要です。

村上 杏理（むらかみ あんり）／ 資金繰り改善コンサルタント・金融ライター
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